법원 경매 입찰에 어떻게 참여하나?

① 입찰 대상 선정

입찰기일 14일 이전에 일간신문에 게재되는 법원의 입찰공고나 입찰정보지를 보고 적당한 물건을 고릅니다.

② 권리분석

투자 가치가 있다고 판단되는 물건에 대해서는 신문공고에 입찰물건의 개요만 파악할 수 있으므로 입찰기일 7일전부터 법원에서 공람시키는 경매서류(시가감정서,임대차조사서 등)를 열람하여 세부적인 사항을 확인한 다음 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 주민등록등본 등을 열람하여 물건에 관한 권리(소유권, 전세권, 근저당 등)를 분석해야 합니다.

③ 현장답사

입찰물건의 상태, 시세 및 세입자와 관계를 확인한 후 응찰여부를 최종 결정합니다.

④ 입찰 참여

입찰 당일 주민등록증과 도장(법인의 경우 법인등기부등본 및 대표이사인감)을 지참하고 정해진 입찰개시시간(보통 오전10시)에 입찰법정에 나갑니다. 대리응찰 하려면 위임자의 인감도장,인감증명을 첨부한 위임장을 제출해야 합니다. 여러 사람이 한 물건에 공동입찰하는 경우에는 입찰허가원을 제출해야 합니다.
물건에 따라 경매가 취하, 정지 또는 연기된 경우에는 사전공고 없이 입찰 당일 입찰법정에 게시만 하고 경매진행을 하지 않으므로 입찰물건 목록을 보고 그 진행여부를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰보증금

입찰표에 사건번호(또는 물건번호), 성명, 주소, 입찰가액을 기재하고 날인한 후 입찰보증금(보통 응찰가의 10%)과 함께 입찰봉투에 동봉하여 입찰함에 투함합니다.

⑥ 낙찰 결정

약 한시간 동안 투함이 끝나면 11시30분경 부터 집행관이 개찰을 시작하여 최고가로 입찰한 사람을 결정합니다. 이때 낙찰을 받지 못하면 즉시 보증금을 돌려 받습니다.

⑦ 낙찰허가 선고

낙찰기일(입찰일 이후 7일 이내)에 법원 판사가 적법성이나 의사능력을 심사하여 낙찰자의 적격 여부를 판정하고 낙찰허가를 선고하면 비로서 낙찰자가 확정됩니다.

⑧ 소유권 취득

낙찰허가가 확정된 후 즉시항고기간(7일간)이후 1개월내의 지정기일에 낙찰자가 경락대금을 납부하면 즉시 소유권을 취득하게 됩니다.

⑨ 재경매와 소유권 취득

대금을 납부하지 아니하면 경락이 취소되고 입찰보증금은 찾지 못합니다. 그리고 약 1개월 이후에 재경매를 합니다.
재경매에 의한 대금납부 후 소정서류를 갖추어 법원에 신청하면 법원은 소유권이전등기와 저당권 등의 말소를 해당 등기소에 촉탁해 줍니다.

⑩ 점유자 강제 퇴거

소유권을 취득한 후 부동산을 점유하고 있는 사람이 자의로 비워주지 않을 때는 법원의 인도명령을 받아 집행관에게 의뢰하여 퇴거 시키게 됩니다.