부동산 취득시 내야하는 세금 부동산을 취득하고 등기하면서 내야 하는 세금으로 먼저 취득세와 등록세가 있고, 이들 세금이 부과될 때마다 덧붙여 내는 농어촌특별세와 지방교육세가 있으며 , 적지만 매매계약서를 작성할 때 내야 하는 인지세가 있습니다.
또한 부동산을 증여 또는 상속받았을 경우에는 증여세와 상속세를 내야 되며,
이 외에도 부동산 취득에 소요된 자금출처를 소명하지 못할 경우에는 증여세를 추가 납부해야 합니다.
(1) 취득세와 등록세 및 부가세.
| 취 득 유 형 |
과세표준 |
세율 |
| 취득세 |
농특세 |
등록세 |
교육세 |
합계 |
| 개인간 매입 |
실거래가 |
1% |
0.5%(0%) |
1% |
0.2% |
2.7%(2.2%) |
| 직접건축(주1) |
개인시공 |
실거래가 |
2% |
0.2%(0%) |
0.8% |
0.16% |
3.16%(2.96%) |
| 법인시공 |
2% |
0.2%(0%) |
0.8% |
0.16% |
3.16%(2.96%) |
| 경매,공매,분양(주2) |
실거래가 |
2% |
0.2%(0%) |
25 |
0.4% |
4.6%(4.4%) |
| 증여 |
개별주택가격기준시가 |
2% |
0.2%(0%) |
1.5% |
0.3% |
4%(3.8%) |
| 상속 |
개별주택가격기준시가 |
2% |
0.2%(0%) |
0.8% |
0.16% |
3.16%(2.96%) | |
(2) 중개수수료 및 법무사 수수료일반적으로 중개사 사무소를 통하여 부동산을 취득하기 때문에 중개수수료를 부담하게 된다. 또한 소유권이전에 대한 등기를 법무사에게 의뢰하는 경우 법무사수수료가 추가로 소요된다. 다음은 매매시 지불하는 법정중개수수료율표이다.
| 거래가액 |
수수료율 상한(%) |
한도액(천원) |
중개수수료 |
| 5천만원 |
0.6 |
250 |
거래가액×중개수수료율 |
| 5천만원 이상~2억원미만 |
0.5 |
800 |
| 2억원 이상~6억원 미만 |
0.4 |
한도없음 |
| 6억원 이상 |
중개의뢰인과 중개업자간의0.2%~0.9%에서 자유결정. | |
(3) 인지세
|
기재금액 |
인지세액 |
| 1천만원 초과~3천만원 이하 |
2만원 |
| 3천만원 초과~5천만원 이하 |
4만원 |
| 5천만원 초과~1억원 이하 |
7만원 |
| 1억원 초과~10억원 이하 |
15만원 |
| 10억원 초과 |
35만원 | |
(4) 국민주택채권 매입액
국민주택채권은 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 발행하는 채권을 의미하는데 다음의 경우에는 의무적으로 국민주택채권을 매입하여야 한다.
① 국가 또는 지방자치단체로부터 면허·허가·인가를 받거나 등기·등록을 신청하는자
② 정부투자기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자
③ 청약등을 통해 분양받은 주택을 사는 취득하는 경우
국민주택채권매입대상 및 금액표
매입시: 시가표준액
신규분양:분양가격 |
소재지역 |
의무매입율 |
| 2천만원 미만 |
0% |
| 2천만원~5천만원 |
1.3% |
| 5천만원-1억원 |
특별시·광역시 |
1.9% |
| 기타지역 |
1.4% |
| 1억원-1억6천만원 |
특별시·광역시 |
2.1% |
| 기타지역 |
1.6% |
| 1억6천만원-2억6천만원 |
특별시·광역시 |
2.3% |
| 기타지역 |
1.8% |
| 2억6천만원-6억원 |
특별시·광역시 |
2.6% |
| 기타지역 |
2.1% |
| 6억원이상 |
특별시·광역시 |
3.1% |
| 기타지역 |
2.6% | |
참고 : 국민주택채권의매입이일부면제되는범위(주택법시행규칙 별표8)
참고 : 국민주택채권매입의무면제대상건축물의범위(주택법시행규칙 별표9)
부동산 보유시 내야 하는 세금
| 관련조세 |
내 용 요 약 |
비 고 |
| 종합토지세 |
종합합산·별도합산·분리과세로 구분하여 개별공시지가에 적용비율을 곱한 금액을 과세표준으로 각각 일정세율을 곱하여 세액계산
종합합산세액(9단계 초과누진세): 0.2%(2,000만원이하)∼5%(50억원 초과)
별도합산세액(9단계 초과누진세): 0.3%(1억원이하)∼2%(500억원 초과)
분리과세대상: 0.1%(목장용,임야), 0.3%(그밖의 토지), 5%(골프장,별장) |
과세표준: 토지의 가액
(일반적으로 공시지가의 30%)
비과세: 주민공동소유,
교육용, 비영리사업자토지 등 |
| 재산세 |
누진세율: 과세표준액의 0.3%(1,200만원이하)∼7%(4,000만원 초과)
중과세단일세율 5%(사치성재산)
저율단일세율: 0.6% |
과세표준: 재산가액 |
| 농어촌특별세 |
종합토지세액(500만원초과금액)의 10%∼15% |
| 교육세 |
재산세액·종합토지세액의 20% |
| 도시계획세 |
표준세율(0.2%), 제한세율(0.3%) |
과세표준: 시가표준액 |
| 공동시설세 |
소방시설을 요하는 건축물가액의 0.06%∼0.16% (화재위험건축물은 2배)
오물처리시설 등을 요하는 건축물가액의 0.03% |
| 재산세,종토세 세제혜택 |
대상: 공동주택
요건: 임대주택 2채이상 보유시, 전용면적 12평이하 영구임대주택(100%)
전용면적 25.7평이하(재산세50%, 건물부속토지 0.3% 분리과세) | |
부동산 양도시 내야 하는 세금
| 관련조세 |
내 용 요 약 |
비 고 |
| 양도소득세 |
1세대1주택에 해당하지 않는 부동산 양도하여 양도차익이 발생한 경우
장기보유특별공제, 양도소득기본공제를 하고 누진세율(9~36%)에서 75%세율까지 |
8년 이상 자경농지 등 세액감면 |
| 부가가치세 |
토지 : 면세 건물 : 공급가액의 10% |
| 주민세 |
양도소득세의 10% |
| 양도소득세 공제·감면 |
공제: 기본공제 연250만원, 장기보유(3년∼5년:양도차익10%, 5년∼10년:양도차익15%, 10년∼:양도차익30%)
비과세: 1세대1주택(3년이상), 상속주택(무주택자,1가구1주택자), 5년이상거주임대주택, 일시적1세대2주택 등 | |
개발시의 세금
| 관련조세 |
내 용 요 약 |
비 고 |
| 면 허 세 |
사업승인 등의 면허종류(1종∼5종)에 따라 3,000원∼45,000원 |
임대소득·건설용역대가 등10% |
| 사업소세 |
사업소 연면적 1㎡당 250원 (330㎡이하 면제)
종업원 급여총액의 0.5%/월 (50인이하 면제) |
| 개발부담금 |
개발부담금 = 개발이익 × 25%
개발이익=[완료시점의 지가-(착수시점의 지sl+개발비용+정상지가상승분)]
완료시점의 지가: 표준지 공시지가×비준표
착수시점의 지가: 개별 공시지가
개발비용: 순공사비,조사설계비,일반관리비,개량비,기타경비,기부토지 및 공공시설가액
정상지가상승분: 착수시점지가×정상지가상승분×사업기간 |
국가 또는 지방자치단체로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받아 시행하는 택지개발사업 등에서 개발기간동안에 사업시행자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액 증가이익의 25%를 개발부담금으로 부과한다 |
| 과밀부담금 |
서울에서 기준면적(판매용 건축물 15천㎡, 업무용 및 복합용 건축물 25천㎡, 공공청사 1천㎡) 이상의 건축물에 대해 부과
신축:
(신축면적-주차장면적-기초공제면적)×㎡당 건축비×0.1 등
증축:
(전체면적-기존면적-증축면적중 주차장면적)×㎡당건축비×0.1 등
용도변경: 증축의 경우 준용
 기초공제면적:
업무·판매·복합용: 5,000㎡
공공청사: 3,000㎡
㎡당 건축비
2003년 : 1,192,000원
2004년 : 1,270,000원 |
수도권집중 억제를 위해 서울에 신·증축되는 일정면적 이상의 상업용 및 공공청사 등에 부과되는 부담금으로서 땅값과 건축비의 10%를 부담금으로 물리게 되는데 건축연면적 평당 약 40만원이 부과된다 |
| 보존등기비 |
취득세2.2%(농어촌특별세포함)+등록세0.96%(교육세포함)=3.16% (+법무사 수수료) |
과세표준: 건물분 취득가액 | |
보유단계별로 부과되는 국세와 지방세
|
구분 |
국세 |
지방세제 |
| 지방세 |
관련부가세 |
| 취득시 |
인지세(계약서 작성시) |
취득세
등록세 |
농어촌특별세(국세)
지방교육세 |
| 상속세(상속받은 경우) |
| 증여세(증여받은 경우) |
| 보유시 |
종합부동산세(농어촌특별세) |
재산세 |
지방교육세
공동시설세
도시계획세 |
| 양도시 |
양도소득세 |
주민세(소득세할) |
해당없음 | |
