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BLOG ARTICLE 세무회계/양도,상속,증여 | 18 ARTICLE FOUND
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다주택자 양도세 중과 제도가 시행된 지 7년 만에 폐지됩니다. 다주택자 양도세 중과세 제도는 2주택 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 50%, 3주택 이상 보유자는 양도차익의 60%를 세금으로 부과하도록 한 제도입니다. 양도세 중과는 주택 투기 방지를 위해 2004년 도입되었지만 주택시장 침체로 유명무실해져 2009년부터 적용이 유예되었으나, 거래 침체에 부정적인 영향을 미치고 있어 영구 폐지하기로 하였습니다. 현재 다주택자라도 9억원 이하 주택을 2년 이상 보유할 경우 표준세율인 6~35%를 적용받고 있으며 세법개정안이 국회를 통과하면 장기보유특별공제를 받을 수 있게 됩니다. 강남 3구에 대한 투기과열지구 지정 해제 |
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금년 7월 1일부터 양도소득세가 비과세되는 대상자가 부동산 거래시 허위계약서를 작성하면 그동안부동산거래 과정에서 양도소득세가 비과세·감면되는 자가 취득 또는 양도할 경우
[비과세·감면 배제금액 예] 국세청은 허위계약서 근절을 위해 2006.1.1. 이후 5차례에 걸쳐 허위계약서 작성혐의자 632명을 조사하여 316억원을 추징하고 관련법규 위반자 193명을 지방자치단체 등 관계기관에 통보하는 한편 실가과세제도 조기정착 차원에서 2008년 3월이후 허위계약서작성혐의자 61,937명을 기획점검하고, 14,113명으로부터 1,771억원을 추징하였습니다. 유형별 기획점검 실적
국세청은 앞으로도 실거래가 과세기반을 저해하는 행위에 대해 세무조사 실시 등 엄격하게 세무관리를 할 예정이며, 전국 공인중개사협회 등과 선의의 피해 방지를 위한 협조업무 추진으로 ‘정직하고 성실한 신고가 최선의 절세’라는 성실신고 분위기를 유도할 계획입니다. | ||||||||||||||||||||||||||
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1.일반적인 자금출처조사
증여를 받고도 증여세 신고를 하지 않거나 사업장매출누락을 통한 재산취득을 방지하기 위해 과세당국은 자금출처조사를 하고 있다.
① 전산분석결과 출력
국세청에 전산입력된 자료 중 부동산·주식취득자금ㆍ특정시설물이용권(골프회원권, 콘도회원권등) 및 신규개업자금 등에 대한 전산분석(자금운용항목과 자금원천항목의 비교)결과를 다음의 구분에 따라 매년 출력한다.
ㆍ취득재산규모 및 자금출처부족금액 계급별 인원*
ㆍ30세 미만자의 취득재산규모 및 자금출처부족금액 계급별 인원*
*자금출처부족금액이란 당해연도와 직전5년간의 재산취득액에서 국세청에 전산입력된 당해연도와 직전5년간의 신고소득금액과 재산처분액등의 자금원천을 차감한 금액을 말한다
그러나 재산취득일전 또는 채무상환일전 10년 이내에 당해 재산취득금액 및 채무상환가액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 전산출력에서 제외하며 증여추정 규정을 적용하지 아니한다. 이 기준은 부동산등의 시세변화에 따라 수시로 조정될수 있다.
다만, 상기 금액 이하이더라도 취득자금 또는 상환자금이 타인으로부터 증여받은 사실이 객관적으로 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 된다(단, 이 경우에는 증여사실을 과세관청이 입증해야 하는 것임)
| 구분 | 주택 취득시 | 기타 재산 취득시 | |
| 세대주인 경우 | 30세 이상 | 2억원 이상 | 5,000만원 이상 |
| 40세 이상 | 4억원 이상 | 1억원 이상 | |
| 세대주가 아닌 경우 | 30세 이상 | 1억원 이상 | 5,000만원 이상 |
| 40세 이상 | 2억원 이상 | 1억원 이상 | |
| 30세 미만 | 5,000만원 이상 | 3,000만원 이상 | |
② 조사대상자 선정
전산출력된자료 중에서 자금출처부족금액이 일정금액이상이거나 일정비율이상인 경우에는 조사대상자로 선정한다. 여기서 일정금액 또는 일정비율은 매년 국세청장이 정한다.
③증여세 부과
자금출처부족금액에 대하여 자력취득여부를 입증하지 못하면 그 부분에 대하여 증여세가 부과된다. 그러나 조사과정에서 자금출처부족금액이 그 동안 소득세를 누락하여 조성된 자금이라면 소득세 세무조사로 이어져 그동안 누락한 소득세가 추징될 것이다(특히 사업자의 경우는 유의를 요함). 그 절차는 다음과 같다.
ㆍ사전안내문 발송
조사대상자로 선정된 자에 대해서는 “재산취득 자금출처에 관한 사전안내문”을 발송함
ㆍ소명자료검토등
납세자가 사전안내문에 대하여 회신기일까지 자금출처에 관한 입증자료를 제출하지 않은 경우에는 세무서는 추가안내서를 발송하며, 추가안내서에 대해서도 입증자료를 제출하지 않으면 증여세 과세 사전안내문이 발송되며, 그 후 정식 증여세를 부과하여 고지서를 발송한다.
이러한 안내문에 자금출처에 관한 입증자료를 제출한 경우에도 동 입증자료로 자력취득이 인정되지 않는다고 판단될 경우에는 실지조사대상으로 선정되며 조사과정에서 자력취득여부를 입증하지 못하면 그 부분에 대하여 증여세가 부과된다.
ㆍ자금출처입증방법
자금출처부족자금에 대한 입증방법은 다음과 같다.
-세무서에 신고된 소득이 있는 경우에는, 소득세납세증명 또는 납세영수증 사본
-금융기관으로부터 대출을 받았거나, 그 외 타인의 돈을 빌린 경우에는 부채증명서
-다른 재산을 처분한 경우에는 매매계약서, 등기부등본
-부동산을 임대하고 받은 전세보증금이 있는 경우에는 전세계약서 등
ㆍ자금출처입증의 범위
-재산취득액 또는 채무상환액이 10억원 미만인 경우
자금의 출처가 80%이상만 확인되면 증여로 추정하지 않음
-재산취득액 또는 채무상환액이 10억원 이상인 경우
자금의 출처를 입증하지 못하는 금액이 2억원 미만이면 증여로 추정하지 않음
2.특수한 자금출처조사
다음과 같이 자금출처와 관련하여 조세탈루혐의가 명백한 경우에는 지방국세청장(또는 세무서장)은 자금출처조사대상자를 수시로 선정하여 조사할 수 있다.
-탈세제보, 세무조사파생자료, 정보자료 등에 의하여 자금출처 관련한 조세탈루 혐의가 명백한 경우
-재산취득과 관련한 조세탈루혐의가 발견되어 세무서장 또는 지방국세청장이 자금출처조사를 할 필요가 있다고 인정되는 경우
3.자금출처 입증시 유의 사항
자금출처조사를 받게 되면 취득자금에 대한 명확한 근거를 제시하여야 하는데 위에서 언급한 소득세납세증명만 가지고 입증을 하려하는 경우가 있다. 즉 봉직의나 개원의로서 신고한 소득금액이 취득자금을 충족한다고 판단하는 경우이다. 자금출처조사의 경우 실제신고된 소득보다 낮은 부동산을 취득하더라도 간혹 조사가 나오는 경우가 있다. 그러므로 소득신고가 많이 되었다고 무작정 안심하고 취득자금을 투명하게 관리하지 않으면 증여세를 부과받게 되는 경우가 종종 있으므로 유의하여야 한다.
즉 신고된 소득이 취득자금을 초과하더라도 실제 조사를 나왔을 경우 해당취득자금의 출처를 밝히지 못하면 의미가 없게 된다는 것이다.
예를들어 직전5년간 신고된 소득금액이 5억이고 부동산취득자금이 4억인 경우 이를 입증하기 위해서 소득세납세증명을 제출해봐야 아무런 의미가 없다. 이 경우 제출해야하는 소명자료는 취득자금을 조달한 통장거래내역이 가장 중요하다. 즉 취득자금이 그간 모아온 저축통장에서 빠져나가거나 전세금을 회수하여 결제를 하거나 대출을 받아 결제를 하는 등 그 취득자금의 투명성을 입증하여야 하는 것이다.
간혹 소득신고가 많이 되었으니 별문제가 없다고 판단하여 부모님에게 증여를 받은 자금으로 취득하는 경우가 있는데 이 경우 자금출처조사를 받게 되면 증여세를 물게 되는 것이다.
위 예에서 취득자금 4억중 부모님에게 1억을 현금으로 받거나 통장으로 받은 경우 명확히 증여로 보여지기 때문이다. 어느 날 문득 현금1억이 입금되거나 취득자금으로 결제된다면 누구든 의심을 하기 때문이다
[출처] 부동산 자금출처조사 (공인회계사 이재호 사무소) |작성자 해피엔드
증여세
- 증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산 공제를 하고 나머지금액(과세표준)에 세율을 곱하여 계산.
- 증여재산 공제
관 계
공제금액
배우자
3억원('02.12.31이전에 증여받은 경우에는 5억원)
직계존비속
3,000만원(수증자가 미성년자인 경우에는 1,500만원)
기타친족
500만원
출처 : 네이버 카페 : ♣ 지식 창고 ♣ ( 원문보기 )
자금출처조사 기준
- 자금출처조사 : 부동산을 취득한 경우 그 취득에 들어간 돈의 출처를 확인하는 조사
- 국세청에서는 성별, 연령별, 세대주별 등에 따라 자금출처 조사 기준을 정해 놓고 있으며, 이 기준보다 많은 부동산을 매입한 사람에 대해서는 자금출처 조사 실시
- 조사 결과 타인으로부터 증여받은 것이 확인되면 증여세가 과세된다.
- 자금출처 조사 기준
구분 주택 취득시 기타 재산 취득시 세대주인 경우 30세 이상 2억원 이상 5,000만원 이상 40세 이상 4억원 이상 1억원 이상 세대주가 아닌 경우 30세 이상 1억원 이상 5,000만원 이상 40세 이상 2억원 이상 1억원 이상 30세 미만 5,000만원 이상 3,000만원 이상
출처 : 네이버 블로그 : 법률중개사 유근준 ( 원문보기 )
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비사업용토지와 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도가 폐지되면 참여정부때 종합부동산세와 함께 대표적인 부동산시장 '대못'으로 꼽혔던 징벌적 양도세 제도는 완전히 사라지게 된다.
양도세 중과조치는 전대미문의 글로벌 경제위기로 부동산시장이 얼어붙으면서 투기를 잡는다는 제도의 취지가 퇴색했고 조세원리에도 맞지 않는다는 지적을 받아왔다.
15일 기획재정부에 따르면 정부는 양도세 중과 폐지를 내용으로 하는 세제개편안을 3월중에 확정해 4월 임시국회에 올린다는 계획이다. 양도세 개편안은 작년 12월에도 국회 심의과정에서 막판에 내용이 수정된 바 있으나 이번에는 정치권에서 여야 할 것 없이 개정 필요성을 주장하고 있어 개정 가능성이 매우 높다. 이번 세제개편안은 3주택 이상 다주택자도 양도세 기본세율인 6~35%로 과세하도록 했다.
다주택자의 경우 참여정부때 만들어진 중과세 조치로 2주택자는 50%, 3주택 이상자는 60%의 높은 세율이 적용되다가 지난해 12월 양도세 완화조치에 의해 2주택자의 경우 내년 말까지 한시적으로 기본세율을, 3주택 이상자는 내년 말까지 한시적으로 45%를 적용받고 있다.
이번 조치로 2주택자의 경우 '한시적 기본세율'이던 것이 영구적으로 바뀌고, 3주택 이상자는 기본세율로 낮아지면서 영구적으로 적용받게된다.
양도세 기본세율은 지난해 정부의 세제개편에 의해 내년부터는 최고세율이 2%포인트 낮아져 과표구간에 따라 6~33%가 된다.
1주택자의 경우 연간 8% 포인트씩 높아져 최고 80%까지 양도세 장기보유특별공제를 적용받을 수 있지만 다주택자에게는 적용되지 않는다. 법 개정후에도 장기보유특별공제는 계속 적용 배제된다.
하지만 집을 여러 채 갖고 있어도 양도세를 기본세율만 내면 된다는 점에서 경제위기가 회복 국면에 진입하면 투기수요가 생기지 않을까 하는 우려가 여전히 남아있다.
역시 참여정부 시절 토지에 대한 투기를 막는다는 명분 아래 이런 세제가 마련됐지만 이후 토지거래는 명맥이 끊기다시피 해 민원이 많이 발생했다.
특히 요즘같이 극심한 경기침체 시기에는 개인이 보유하고 있는 토지를 팔아 빚을 상환하거나 생계자금으로 쓰려고 해도 60%라는 고세율 때문에 투기수요, 실수요 할 것 없이 토지 수요가 끊겨 매각할 길이 없었다.
비사업용 토지에는 개인의 경우 부재지주 농지와 임야, 나대지, 잡종지 등 대부분의 토지가 포함된다.
재정부는 세제가 개편돼도 최고 30%의 장기보유특별공제는 비사업용 토지에 대해 계속 적용 배제한다고 밝혔다.
윤영선 재정부 세제실장은 "세제개편안이 실행되면 사업용과 비사업용 토지의 차이는 장기보유특별공제를 적용하느냐 여부만 남게된다"면서 "아직 사업용, 비사업용 토지 구분 자체를 없앨 단계는 아니라고 보기 때문에 장기보유특별공제는 남겨놓았다"고 말했다.
12월 결산법인이 부동산을 팔아 양도차익이 생겼다면 이듬해 3월 법인세를 신고할 때 순익에 양도차익 전액을 더해 법인세를 추가 부담하는 것 외에 양도차익의 30%를 또 법인세 명목으로 내야했던 것이다.
이 경우 양도세와 법인세, 주민세 등을 모두 포함하면 양도에 따른 세율이 57.2%나 되는 셈이어서 기업의 부동산 처분에 큰 걸림돌이 돼 왔다.
법인세율은 2억원을 기준으로 2억 이하까지는 11%, 2억 초과분에 대해서는 22%이며 이 세율은 지난해 세제개편에 따라 오는 2010년부터 10%와 20%로 각각 낮아진다.
정부의 이번 세제개편안이 시행되면 법인은 부동산을 팔더라도 양도차익을 순익에 더해 법인세만 더 내는 구조가 된다.
기획재정부는 이 같은 양도세 완화조치를 16일 이후 양도분부터 적용하기로 했다.
이미 계약을 마쳐 계약금이나 중도금이 지급됐더라도 잔금을 아직 내지 않았다면 낮아진 양도세 혜택을 받게될 전망이다. 일반적으로 부동산 양도일은 잔금지급일 또는 등기일 중에서 빠른 날을 기준으로 잡기 때문이다.
하지만 4월 임시국회에서 정부의 개편안이 통과되지 못할 경우 양도세 완화는 이루어지지 않는다.
재정부 관계자는 "징벌적 양도세는 부동산시장의 거래를 더욱 얼어붙게하는 효과를 가져오며 이는 시중의 '돈맥경화' 현상을 가중하고 일자리 창출에도 악영향을 준다"면서 "정치권에서도 빨리 중과조치는 해제해야 한다는 입장"이라고 말했다.
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출처 : 세무사 신문
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