종합부동산세 비과세 부동산, 9월 30일까지 신고하세요

□ 국세청은, 올해분 종합부동산세(이하 “종부세”) 고지(납부기간 : 12.1.～12.15.)에 앞서, 비과세(합산
배제) 및 과세특례대상 부동산을 파악하기 위해 23천여명에게 신고안내문을 발송하였음

□ 안내문을 받은 납세자 중 임대주택 등 비과세 부동산 보유자와 과세특례 적용대상 향교[종교]재
단 등은 9월 16일부터 9월 30일까지 주소지(본점소재지) 관할세무서에 신고하여야 함

○ 이번에 신고하는 비과세 부동산과 과세특례 부동산은 종부세액 계산 시 과세대상에서 제외됨

○ 지난해 비과세 신고한 납세자 중 비과세 대상 부동산에 변동이 없는 경우에는 신고하지 않아도 되며,
올해 최초로 신고하는 납세자는 해당되는 모든 부동산을 신고서에 기재하여 제출하여야 함

○ 종부세 비과세 혜택을 받은 후 비과세 요건을 충족하지 않은 것으로 확인되는 경우에는

- 경감 받은 종합부동산세액 외에 이자상당액을 추징받게 되므로 법에서 정한 요건을 면밀히 검
토하여 성실하게 신고하여야 함

<주요 추징사례>  - 과세기준일 이전에 지자체 및 세무서에 임대사업자등록을 하지 않아 비과세 요건이 충족되지 않음에도 비과세 신고한 경우  - 의무임대기간 전에 임대주택을 양도한 경우  - 별도합산 과세대상토지를 주택신축용 토지로 비과세 신고하는 경우(종합합산 과세대상토지만 신고대상임)  - 사용승인일로부터 5년이 경과한 미분양주택을 신고한 경우

 ☞ 붙임 3 : 주요 추징사례

□ 종부세 비과세 대상은 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 기타주택(기숙사, 미분양
주택 등)과 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지임

※ 자세한 비과세 대상 및 요건에 대하여는 「붙임1」 참고

○ 금년에 적용되는 매입임대주택의 비과세 요건은 다음과 같음

구  분	종  전	개  정
주택 수	동일 시도 5호 이상	수도권 통산 3호 이상 비수도권 1호 이상
공시가격	3억원 이하	6억원(비수도권 3억) 이하
전용면적	국민주택규모 이하	149㎡ 이하
임대기간	10년 이상	5년 이상

○ 종부세 과세특례대상은 실질적으로 개별향교[종교]단체가 소유하고 있으나, 관리목적상 향교[종
교]재단 명의로 종부세법 시행일(’05.1.5.) 전에 등기한 주택 또는 토지이며

○ 개별단체를 실질 소유자로 신고하면 향교[종교]재단은 해당 부동산이 종부세 과세대상에서 제
외되어 세금부담이 줄어들게 되고, 신고한 개별단체는 그 단체별로 납세의무 여부를 각각 판정하며
이 경우 대부분 과세미달에 해당함

□ 신고 편의를 위해 국세청에서는 해당 납세자에게 안내서류와 함께 보유물건명세서를 발송하고,
납세자용 신고프로그램* (CRTAX-C)을 제공하는 등 신고편의를 도모하고 있으며,

   * www.nts.go.kr≫신고납부≫종합부동산세≫세액계산프로그램

○ 금년에는 홈택스(www.hometax.go.kr)를 이용하여 보유물건명세를 조회할 수 있고, 동 명세와 위
CRTAX-C 프로그램을 내려 받아 합산배제신고서를 작성·전송할 수 있도록 함으로써  수동신고에 따
른 불편을 해소하였음

   * www.hometax.go.kr≫세금신고·신고분납부≫세금신고(종합부동산세)

 ○ 과세특례신고의 경우, 산하 개별단체가 신고할 필요없이 향교[종교]재단에서 일괄 신고하도록
신고 절차도 간소화하였음
 

붙임1

비과세 및 과세특례 신고 요건

[1] 비과세 임대주택(종부세법시행령 제3조)  

ⓛ 과세기준일(6월 1일) 현재 시·군·구청에 임대업등록과 세무서에 주택임대업으로 사업자등록을
하고 실제 임대하는 주택으로서

② 다음의 요건을 충족하여야 함

임대주택유형	주거전용면적	주택 수	공시가격	임대기간
’05.1.5.이전부터 지자체에 등록하고 임대하는 주택(기존임대)	국민주택규모* 이하	전국 2호 이상	3억원 이하	5년 이상
임대사업자가  건설하여 임대하는 주택(건설임대)	149㎡ 이하	동일 시·도별 2호 이상	6억원 이하	5년 이상
민간건설임대주택 중 미임대된 주택	149㎡ 이하	-	6억원 이하	-
매입 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택	149㎡ 이하	수도권 3호 이상	6억원 이하	5년 이상
		비수도권 1호 이상	3억원 이하
리츠·펀드가 매입하여 임대하는 주택	149㎡ 이하	비수도권  5호 이상	6억원 이하	10년 이상
미분양 주택을 매입하여 임대하는 주택	149㎡ 이하	비수도권  5호 이상	3억원 이하	5년 이상

* 전용면적 85㎡(단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡)이하

[2] 비과세 기타주택(종부세법시행령 제4조)

주택유형	합산배제 요건
기  숙  사	종업원의 주거에 제공(건축법시행령 별표1의 기숙사)
사원용주택	종업원에게 무상 또는 저가*로 제공하는 국민주택규모 이하의 주택
가정보육시설	지자체에서 가정보육시설로 인가받고 세무서에서 고유번호 부여받아 가정보육시설로 운영하는 주택(향후 5년 이상 운영)
미분양주택	주택신축판매업자의 미분양주택, 사용승인일부터 5년 미경과
시공자미분양주택	시행자로부터 대물변제 받은 주택, 사용승인일부터 5년 미경과
연구원용주택	’08.12.31. 현재 정부출연 연구기관이 보유한 연구원용 주택
부동산투자회사 미분양주택	기업구조조정부동산투자회사가 취득하는 일정 요건의 비수도권 미분양주택
신탁업자 미분양주택	시공사가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받은 신탁업자가 취득하는 일정 요건의 비수도권 미분양주택
노인복지주택	노인복지주택을 설치한 자가 임대하는 노인복지주택

* 전세금 또는 임대보증금(월세가 있는 경우 1년의 정기예금이자율 3.7%를 적용하여 1년으로 환산한
금액)이 주택 공시가격의 10% 이내

[3] 주택신축용 토지 비과세(조세특례제한법 제104조의19)

  주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업
계획승인을 받을 토지

[4] 향교 및 종교단체 과세특례(조세특례제한법 제104조의13)

  종부세 시행일(’05.1.5.) 전에 조세포탈 목적 없이 향교[종교]재단의 명의로 통합 등기한 개별
향교[종교]단체 소유의 주택 또는 토지에 대하여 산하 개별 향교[종교]단체가 실질적으로 소유한
것으로 신고하면, 해당 부동산을 향교[종교]재단의 과세대상에서 제외하고, 실질적으로 소유하고 있
는 개별단체 명의로 종부세를 부과하는 제도
 

붙임2

종부세 비과세 등 신고 문답 자료

1. 금년도 종부세 부과는 언제 하는지요?

□ 금년도 종부세 고지서는 11월 중순경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지 입니
다.

2. 종부세 비과세 신고란 무엇인지요?

□ 납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종부세 비과세 대상 주택* 및 토지**를 종부세 부과대상에
서 제외하기 위해 그 보유현황을 신고하는 것입니다.

   *  임대주택 및 기타주택(기숙사, 미분양주택 등)
   ** 주택신축용 토지

○ 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 주소지[본점] 관할세무서에 신고서를 제출하여야 합니
다.

3. 종부세 과세특례 신고란 무엇인지요?

□ 개별 향교[종교]단체가 실제 소유하고 있는 주택 및 토지를 관리목적상 향교[종교]재단 명의로 통
합 등기한 경우, 실제 소유자인 개별단체를 신고하는 것입니다.

○ 다만, 종부세 시행일(’05.1.5.) 전에 향교[종교]재단 명의로 통합 등기한 주택 또는 토지이어야 합니
다.

4. 비과세 및 과세특례 신고를 하면 어떤 혜택이 있나요?

□ 비과세 신고를 할 경우 요건을 충족하는 주택 및 토지는 종부세 과세대상에서 제외됩니다.

□ 과세특례 신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택 및 토지가 과세대상에서 제외되어 세액 경감 혜택
을 받을 수 있으며,

○ 개별단체는 실제 소유하고 있는 주택 등의 공시가격이 과세기준금액*에 미달할 경우 종부세 과세대상
에서 제외됩니다.
   * 과세기준금액 : 주택 6억원, 종합합산토지 5억원, 별도합산토지 80억원

5. 비과세 신고 후 요건을 충족하지 못하게 될 경우 어떤 불이익이 있나요?

□ 비과세 신고 후 비과세 요건을 충족하지 못한 주택* 및 토지**는 비과세에 따라 경감 받은 종부세액
외에 이자상당가산액을 포함하여 추징받게 됩니다.

   *중도매각 등으로 의무임대기간을 충족하지 못한 임대주택
   ** 취득일로부터 5년이내에 사업계획승인을 받지 못한 주택신축용토지

6. 종부세 비과세 신고는 어떻게 하는지요?

□ 주택은 「임대(기타)주택 합산배제신고서」를, 토지는 「주택신축용토지 합산배제신고서」를 작성
하여 제출합니다.

○ 기존에 비과세 신고를 한 납세자는 물건 변동(추가, 제외)이 있는 경우에만 변동내역을 신고합니다.

○ 국세청 홈페이지에 게재되어 있는 신고서 자기작성프로그램*(CRTAX-C)을 이용하면 보다 쉽게 작
성할 수 있습니다.
   *  www.nts.go.kr≫신고납부≫종합부동산세≫세액계산프로그램

○ 금년에는 홈택스(www.hometax.go.kr)를 이용하여 보유물건명세를 조회할 수 있고 자료를 내려
받을 수도 있으며, 위 자료를 이용하여 합산배제신고서를 작성·전송할 수 있도록 전자신고 시스템을 새
롭게 구축하였습니다.
   * www.hometax.go.kr≫공인인증서 로그인≫세금신고·신고분납부≫세금신고(종합부동산세)
 

붙임3

주요 추징사례

사례(1)   지자체 및 세무서에 사업자등록이 안 된 경우

◈ 합산배제 임대주택으로 종부세 비과세 혜택을 받기 위해서는 과세기준일(6월 1일) 전에 지자체에 임대사업자등록과 세무서에 주택임대업 사업자등록을 하여야 하나  ○ 지자체에는 임대사업자등록을 하였으나 세무서에 주택임대업 사업자등록을 하지 않은 경우  ○ 세무서에는 주택임대업 사업자등록을 하였으나 지자체에 임대사업자등록을 하지 않은 경우

사례(2)   의무임대기간 전에 임대주택을 양도한 경우

◈ 종부세 비과세 혜택을 받은 부동산은 의무임대기간 동안 계속하여 임대하여야 그 비과세 요건이 유지되나 그 전에 양도한 경우에는 경감 받은 종부세와 이자상당가산액을 추징하게 됨              ’11.4.1                             ’14.5.1                    ’16.3.31                     ’18.5.1 ◇--------+----------------------+----------------+-----------------+---------◇           임대개시일                       양도(추징○)          의무임대기한              양도(추징×)

출처:이택스코리아

부동산 취득시 내야하는 세금

부동산을 취득하고 등기하면서 내야 하는 세금으로 먼저 취득세와 등록세가 있고, 이들 세금이 부과될 때마다 덧붙여 내는 농어촌특별세와 지방교육세가 있으며 , 적지만 매매계약서를 작성할 때 내야 하는 인지세가 있습니다.

또한 부동산을 증여 또는 상속받았을 경우에는 증여세와 상속세를 내야 되며,

이 외에도 부동산 취득에 소요된 자금출처를 소명하지 못할 경우에는 증여세를 추가 납부해야 합니다.

(1) 취득세와 등록세 및 부가세.

취 득 유 형 과세표준 세율 취득세 농특세 등록세 교육세 합계 개인간 매입 실거래가 1% 0.5%(0%) 1% 0.2% 2.7%(2.2%) 직접건축(주1) 개인시공 실거래가 2% 0.2%(0%) 0.8% 0.16% 3.16%(2.96%) 법인시공 2% 0.2%(0%) 0.8% 0.16% 3.16%(2.96%) 경매,공매,분양(주2) 실거래가 2% 0.2%(0%) 25 0.4% 4.6%(4.4%) 증여 개별주택가격기준시가 2% 0.2%(0%) 1.5% 0.3% 4%(3.8%) 상속 개별주택가격기준시가 2% 0.2%(0%) 0.8% 0.16% 3.16%(2.96%)

(2) 중개수수료 및 법무사 수수료

일반적으로 중개사 사무소를 통하여 부동산을 취득하기 때문에 중개수수료를 부담하게 된다. 또한 소유권이전에 대한 등기를 법무사에게 의뢰하는 경우 법무사수수료가 추가로 소요된다. 다음은 매매시 지불하는 법정중개수수료율표이다.

거래가액 수수료율 상한(%) 한도액(천원) 중개수수료 5천만원 0.6 250 거래가액×중개수수료율 5천만원 이상~2억원미만 0.5 800 2억원 이상~6억원 미만 0.4 한도없음 6억원 이상 중개의뢰인과 중개업자간의0.2%~0.9%에서 자유결정.

(3) 인지세

기재금액 인지세액 1천만원 초과~3천만원 이하 2만원 3천만원 초과~5천만원 이하 4만원 5천만원 초과~1억원 이하 7만원 1억원 초과~10억원 이하 15만원 10억원 초과 35만원

(4) 국민주택채권 매입액
국민주택채권은 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 발행하는 채권을 의미하는데 다음의 경우에는 의무적으로 국민주택채권을 매입하여야 한다.

① 국가 또는 지방자치단체로부터 면허·허가·인가를 받거나 등기·등록을 신청하는자
② 정부투자기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자
③ 청약등을 통해 분양받은 주택을 사는 취득하는 경우

국민주택채권매입대상 및 금액표

매입시: 시가표준액 신규분양:분양가격 소재지역 의무매입율 2천만원 미만 0% 2천만원~5천만원 1.3% 5천만원-1억원 특별시·광역시 1.9% 기타지역 1.4% 1억원-1억6천만원 특별시·광역시 2.1% 기타지역 1.6% 1억6천만원-2억6천만원 특별시·광역시 2.3% 기타지역 1.8% 2억6천만원-6억원 특별시·광역시 2.6% 기타지역 2.1% 6억원이상 특별시·광역시 3.1% 기타지역 2.6%

참고 : 국민주택채권의매입이일부면제되는범위(주택법시행규칙 별표8)
참고 : 국민주택채권매입의무면제대상건축물의범위(주택법시행규칙 별표9)


부동산 보유시 내야 하는 세금

관련조세 내 용 요 약 비 고 종합토지세 종합합산·별도합산·분리과세로 구분하여 개별공시지가에 적용비율을 곱한 금액을 과세표준으로 각각 일정세율을 곱하여 세액계산 종합합산세액(9단계 초과누진세): 0.2%(2,000만원이하)∼5%(50억원 초과) 별도합산세액(9단계 초과누진세): 0.3%(1억원이하)∼2%(500억원 초과) 분리과세대상: 0.1%(목장용,임야), 0.3%(그밖의 토지), 5%(골프장,별장) 과세표준: 토지의 가액 (일반적으로 공시지가의 30%) 비과세: 주민공동소유, 교육용, 비영리사업자토지 등 재산세 누진세율: 과세표준액의 0.3%(1,200만원이하)∼7%(4,000만원 초과) 중과세단일세율 5%(사치성재산) 저율단일세율: 0.6% 과세표준: 재산가액 농어촌특별세 종합토지세액(500만원초과금액)의 10%∼15% 교육세 재산세액·종합토지세액의 20% 도시계획세 표준세율(0.2%), 제한세율(0.3%) 과세표준: 시가표준액 공동시설세 소방시설을 요하는 건축물가액의 0.06%∼0.16% (화재위험건축물은 2배) 오물처리시설 등을 요하는 건축물가액의 0.03% 재산세,종토세 세제혜택 대상: 공동주택 요건: 임대주택 2채이상 보유시, 전용면적 12평이하 영구임대주택(100%) 전용면적 25.7평이하(재산세50%, 건물부속토지 0.3% 분리과세)

부동산 양도시 내야 하는 세금

관련조세 내 용 요 약 비 고 양도소득세 1세대1주택에 해당하지 않는 부동산 양도하여 양도차익이 발생한 경우 장기보유특별공제, 양도소득기본공제를 하고 누진세율(9~36%)에서 75%세율까지 8년 이상 자경농지 등 세액감면 부가가치세 토지 : 면세 건물 : 공급가액의 10% 주민세 양도소득세의 10% 양도소득세 공제·감면 공제: 기본공제 연250만원, 장기보유(3년∼5년:양도차익10%, 5년∼10년:양도차익15%, 10년∼:양도차익30%) 비과세: 1세대1주택(3년이상), 상속주택(무주택자,1가구1주택자), 5년이상거주임대주택, 일시적1세대2주택 등

개발시의 세금

관련조세 내 용 요 약 비 고 면 허 세 사업승인 등의 면허종류(1종∼5종)에 따라 3,000원∼45,000원 임대소득·건설용역대가 등10% 사업소세 사업소 연면적 1㎡당 250원 (330㎡이하 면제) 종업원 급여총액의 0.5%/월 (50인이하 면제) 개발부담금 개발부담금 = 개발이익 × 25% 개발이익=[완료시점의 지가-(착수시점의 지sl+개발비용+정상지가상승분)] 완료시점의 지가: 표준지 공시지가×비준표 착수시점의 지가: 개별 공시지가 개발비용: 순공사비,조사설계비,일반관리비,개량비,기타경비,기부토지 및 공공시설가액 정상지가상승분: 착수시점지가×정상지가상승분×사업기간 국가 또는 지방자치단체로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받아 시행하는 택지개발사업 등에서 개발기간동안에 사업시행자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액 증가이익의 25%를 개발부담금으로 부과한다 과밀부담금 서울에서 기준면적(판매용 건축물 15천㎡, 업무용 및 복합용 건축물 25천㎡, 공공청사 1천㎡) 이상의 건축물에 대해 부과 신축: (신축면적-주차장면적-기초공제면적)×㎡당 건축비×0.1 등 증축: (전체면적-기존면적-증축면적중 주차장면적)×㎡당건축비×0.1 등 용도변경: 증축의 경우 준용 기초공제면적: 업무·판매·복합용: 5,000㎡ 공공청사: 3,000㎡ ㎡당 건축비 2003년 : 1,192,000원 2004년 : 1,270,000원 수도권집중 억제를 위해 서울에 신·증축되는 일정면적 이상의 상업용 및 공공청사 등에 부과되는 부담금으로서 땅값과 건축비의 10%를 부담금으로 물리게 되는데 건축연면적 평당 약 40만원이 부과된다 보존등기비 취득세2.2%(농어촌특별세포함)+등록세0.96%(교육세포함)=3.16% (+법무사 수수료) 과세표준: 건물분 취득가액

보유단계별로 부과되는 국세와 지방세

 

구분 국세 지방세제 지방세 관련부가세 취득시 인지세(계약서 작성시) 취득세 등록세 농어촌특별세(국세) 지방교육세 상속세(상속받은 경우) 증여세(증여받은 경우) 보유시 종합부동산세(농어촌특별세) 재산세 지방교육세 공동시설세 도시계획세 양도시 양도소득세 주민세(소득세할) 해당없음