금년 7월 1일부터 양도소득세가 비과세되는 대상자가 부동산 거래시 허위계약서를 작성하면
양도세가 추징될 예정입니다.

그동안부동산거래 과정에서 양도소득세가 비과세·감면되는 자가 취득 또는 양도할 경우
거래금액을 조정하여 허위계약서를 작성하더라도 양도에 따른 세금불이익이 발생하지 않는다는 점을 악용하여 허위계약서 작성제의를 쉽게 응하고 있는 것으로 알려져 왔습니다.

이에 따라, 국세청에서는 양도세 과세대상 자산인 부동산(부동산상의 권리 포함)을 거래하면서 허위계약서를 작성하면 양도세 비과세·감면을 배제하도록 하는 입법추진 과정을 거쳐 금년
7월 1일부터 동법을 시행할 예정입니다.

동 법 시행으로 그동안 1세대 1주택이나 8년 자경농지 등의 비과세·감면에 익숙한 국민들은 동 규정의 시행을 제대로 알지 못하고 예전처럼 허위계약서 작성제의에 손쉽게 응할 경우 그동안은 비과세로 생각되어왔던 양도소득세를 앞으로는 추징당하게 되는 등 예상치 못한 피해를
입게 됩니다.

비과세·감면 배제 범위 허위계약서를 작성한 경우 비과세·감면을 배제하는 범위는 다음에 정한 금액을 당초의 비과세·감면세액에서 차감합니다.

[비과세·감면 배제금액 예]
실지거래 5억원을 4억원으로 허위작성하고, 비과세를 적용하지 않은 경우의 산출세액이
6천만원일때 또는 감면받은 세액이 6천만원일 때 비과세 배제금액은: 6천만원과 1억원 중
적은 금액인 6천만원

국세청은 허위계약서 근절을 위해 2006.1.1. 이후 5차례에 걸쳐 허위계약서 작성혐의자 632명을 조사하여 316억원을 추징하고 관련법규 위반자 193명을 지방자치단체 등 관계기관에 통보하는 한편 실가과세제도 조기정착 차원에서 2008년 3월이후 허위계약서작성혐의자 61,937명을 기획점검하고, 14,113명으로부터 1,771억원을 추징하였습니다.

유형별 기획점검 실적

국세청은 앞으로도 실거래가 과세기반을 저해하는 행위에 대해 세무조사 실시 등 엄격하게 세무관리를 할 예정이며, 전국 공인중개사협회 등과 선의의 피해 방지를 위한 협조업무 추진으로 ‘정직하고 성실한 신고가 최선의 절세’라는 성실신고 분위기를 유도할 계획입니다.

양도소득세와 관련된 세금상담을 하다 보면 재건축한 주택이나 상속 주택같은 경우 1세대 1주택
비과세 요건을 충족했음에도 불구하고 이를 잘 알지 못해 필요한 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는
상속일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 됩니다. 1세대 1주택 비과세
요건 중 보유기간 3년은 아래와 같이 계산합니다.(단 서울, 과천, 5대신도시는 2년 이상 거주해야
합니다.)

① 일반적인 경우(원칙): 취득일부터 양도일까지로 합니다.
   취득일 및 양도일의 판정
  ㆍ원칙: 당해 주택의 대금을 청산한 날
  ㆍ대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일
  ㆍ대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일
② 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우 가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않습니다.
③ 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우 세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를
    판정합니다.
④ 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우
    증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합해 계산합니다.
⑤ 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우
    아내의 보유기간만 가지고 판단합니다.
⑥ 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간
    소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합해 계산합니다.
⑦ 증여받은 주택을 이혼 후 양도하는 경우
    증여 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산합니다.
⑧ 주택을 상속받은 경우
    피상속인의 사망일부터 계산합니다. 다만, 동일 세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은
    피상속인의 취득일부터 계산합니다.
⑨ 동일세대원이 경매를 통해 취득한 후 양도하는 경우
    경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 합니다.
⑩ 거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우
    (도시 및 주거환경 정비법에 의한 재건축 제외)
    멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산합니다.
    (재건축 공사기간은 포함하지 않음) 주택면적이 증가한 경우는 보유기간 계산과는 무관합니다.
    부수토지 면적이 증가한 경우 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이
    경과해야 비과세 받을 수 있습니다.
⑪ 보유하던 주택이 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 재개발ㆍ 재건축으로 완공된 경우
    종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발ㆍ재건축 후의 보유기간을 통산합니다.
    (재개발ㆍ재건축 공사기간을 포함함)
⑫ 재개발ㆍ재건축 사업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득해
    거주하다가 재개발ㆍ재건축된 주택으로 이사해 대체주택을 양도하는 경우
   보유기간의 제한을 받지는 않지만 아래 요건을 모두 충족하는 경우
   양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.
  ㆍ사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
  ㆍ재개발ㆍ재건축 주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 대체주택 양도
  ㆍ완공 후 1년 이내 재개발ㆍ재건축 주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주