□ 미분양주택 해소, 일자리나누기 지원 등을 위해 추진한 ‘2월 입법추진 세제개편안(‘09.2.12 발표
)’이 국회를 통과함에 따라

○ 2009.3.2 국회를 통과한 4개 세법(소득, 종부, 조특, 농특세법)의 후속 조치 및 개정 시급성이 있
는 세법 시행령 개정을 추진

- 개정대상 시행령(5개) : 조세특례제한법, 소득세법, 법인세법, 종합부동산세법, 농어촌특별세법 시
행령

□ 이번 시행령 개정(안)은 추후 부처협의, 입법예고, 법제처 심사를 거쳐 시행할 계획임                          

※ 별첨1 : 3월 세법시행령 개정(안) 주요 내용  
   별첨2 : 미분양 주택 양도세 감면 관련 상세내용

<별첨1>

조세특례제한법 시행령

① 미분양주택 취득시 5년간 양도세 감면 세부사항 규정

○ 감면대상 미분양 주택의 범위

   - 면적기준(수도권과밀억제권역만 해당, 지방은 제한 없음)

 · 공동주택 : 전용면적 149㎡(45평)이하
 · 단독주택 : 대지면적 660㎡(200평)이하, 연면적 149㎡(45평) 이하

○ 감면대상 양도소득금액 계산방법 : 기준시가로 안분계산

 실지거래가액에 의한    ×     (5년시점의 기준시가 - 취득당시 기준시가)
    양도소득금액                  (양도당시 기준시가 - 취득당시 기준시가)

○ 미분양주택 확인 절차

- 기초단체장(시·군·구)이 매매계약서에 미분양주택임을 확인하여 날인
- 기초단체장(시·군·구)은 미분양주택 확인대장을 관할세무서에 통보

☞ 미분양주택 양도세 감면 관련 상세 내용은 ‘별첨2’를 참조

② 일자리 나누기(Job-sharing) 중소기업 법인세 감면 세부사항 규정

○ 고용규모 요건 : 상시근로자수 1인 이상
○ 경영상 어려움 : 다음 요건 중 하나 이상 충족

① 당해연도 매출액이 직전연도 대비 10%이상 감소
② 당해연도 생산량이 직전연도 대비 10%이상 감소
③ 당해연도 월평균재고량이 직전연도 대비 50%이상 증가

○ 상시근로자수 유지 요건 : 당해연도의 상시근로자수가 직전연도보다 감소하지 않을 것
○ 상시근로자의 범위 및 인원산정방법

- (상시근로자) 근로기준법상 근로계약을 체결한 근로자
- (인원 산정방법)「직전·당해연도 매월 말일 현재 상시근로자수의 합계」를 「직전·당해연도 월
수」로 나누어 산정

○ 상시근로자 1인당 연간임금총액 산정방법
- (임금의 범위) 통상임금과 정기상여금 등 고정급 성격의 급여
- (1인당 연간임금총액)「직전·당해연도 상시근로자에 지급된 연간 임금(고정급성격의 급여) 합
계」를 「직전·당해연도 상시근로자수」로 나누어 산정

소득세법 시행령(2.12당정협의시 기발표)

○ 미분양주택 취득('09.2.12~'10.2.11)을 위한 장기주택저당차입금 이자비용 소득공제* 요건 완화
(상환기간 15년이상→ 5년이상)
 * 근로소득자에 대하여 15년이상 장기주택저당차입금의 이자, 주택마련저축 불입액, 주택임차차입금
원리금상환액을 합하여 연간 1,000만원 한도내에서 소득공제

○ 주택담보노후연금 이자비용 연금소득공제(연2백만원 한도)요건 완화(주택가격:3억원→9억원,
소득금액 1,200만원 이하 요건 폐지)

법인세법·종부세법 시행령(2.12당정협의시 기발표)

 ○ 미분양주택 펀드가 취득한 미분양 주택에 대하여 종부세 배제 및 미분양주택 양도시 법인세
추가과세(양도차익의 30%) 배제

농어촌특별세법 시행령

○ 신설된 감면조항(job-sharing 기업 세제지원, 미분양주택 펀드에 대한 세제지원 등)의 감면분에
대하여 부과되는 농특세(감면세액의 20%)를 비과세

<별첨2>

1. 시행령 상세내용

감면대상 미분양주택의 면적기준

○ 수도권과밀억제권역내의 경우에는 주택의 면적(공동주택은 전용 면적)이 149㎡(45평*) 이하인 미
분양주택, 그 밖의 지역인 경우에는 면적에 제한 없이 모든 미분양주택에 대해 취득 후 5년간 발생
한 양도소득세를 감면함
 * 분양평형 기준으로는 60평 내외에 해당

○ 면적기준은 지방 미분양 해소, 외환위기 당시 입법사례 등을 감안 관계부처 협의를 거쳐 결정
한 것임

감면대상 “미분양주택”의 범위

① '09.2.12현재 미분양주택으로서 건설업체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택
② '09.2.12이후 분양하는 신축주택으로서 '09.2.12~'10.2.11까지 건설업체와 최초로 매매계약을 체결하
는 신축주택
③ 주택의 시공사가 대물변제받은 미분양주택으로서 해당 시공사와 매매계약을 체결하고 취득하는 주
택
④ 대한주택보증에서 매입한 환매조건부 미분양주택을 준공 후 6개월내에 건설업체가 환매하여 분양하
는 주택으로서 건설업체와 매매계약을 체결하고 취득하는 주택
⑤ 미분양 리츠·펀드가 취득한 미분양주택으로서 해당 미분양 리츠·펀드와 매매계약을 체결하고 취득하
는 주택

감면대상 양도소득금액 계산방법

○ 미분양주택을 취득 후 5년이 지나서 양도하는 경우 감면대상 양도소득금액은 먼저 실지거래가액
에 따른 양도소득금액을 계산한 후, 취득당시·5년이 되는 시점·양도당시의 기준시가를 기준으로 안
분하여 계산

 실지거래가액에 따른    ×     (5년시점의 기준시가 - 취득당시 기준시가)
    양도소득금액                  (양도당시 기준시가 - 취득당시 기준시가)

<계산사례> 5년간 발생소득 소득금액 계산

                                                    6.4억원 - 4억원  

 감면대상 소득금액  = 5억원 ×     8억원 - 4억원       = 3억원

 * 공시가격은 시가를 반영, 장기보유특별공제·기타 필요경비는 미반영

미분양주택에 대한 확인절차

○ 건설업체는 미분양주택 현황*을 ‘09.4.30까지 시장·군수·구청장 및 관할 세무서장에게 제출
* 미분양주택 전체의 동·호수별 현황
** '09.2.12이후 신축분양분은 최초 매매계약이 있는 달의 다음달 말까지 현황 제출

○ 시장·군수·구청장은 매매계약서(2부)에 미분양주택임을 확인하여 날인하고 미분양주택 확인대
장*을 작성·보관
* 미분양주택임을 확인 날인한 현황

○ 시장·군수·구청장 및 건설업체는 미분양주택 확인대장*을 '10.4.30까지 관할 세무서장에게 제출
 * '09.2.12～'10.2.11까지 미분양주택임을 확인 날인한 현황을 제출

미분양주택 양도소득세 신고시 제출서류

○ 미분양주택 양도 후 양도소득세 과세표준확정(예정)신고시 미분양주택임을 확인받은 매매계약서 사
본을 제출

2. 주요 Q&A

① '09.2.11이전에 계약한 주택에 대해서는 양도소득세 감면받을 수 있는지

□ 감면대상 미분양주택에 해당하지 아니함
○ '09.2.12(대책발표일)현재 미분양주택에 대한 수요로 볼 수 없음

② 제3자가 '09.2.12이전에 분양계약을 체결하고 ‘09.6.30계약을 해지함으로써 건설업체가 보
유중인 주택을 취득한 경우

□ 감면대상 미분양주택에 해당하지 아니함
○ '09.2.12현재 미분양주택이 아님

③ '09.2.12~'10.2.11까지 분양권을 취득한 경우

□ 감면대상 미분양주택에 해당하지 아니함
○ 건설업체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 주택에 대해서 감면함

④ '09.2.12~'10.2.11까지 매매계약하고 취득한 미분양주택을 준공되기 전 (분양권 상태)에 양
도하는 경우

□ 감면대상 미분양주택에 해당하지 아니함
○ 주택에 대한 양도소득세 감면이므로 분양권 상태에서 양도하는 경우에는 감면하지 아니함

⑤ 5년간 발생한 양도소득세 감면시 언제부터 발생한 양도소득인지(매매계약일인지 주택취득일
인지)

□ 주택을 취득한 날(잔금을 청산한날 또는 소유권이전등기접수일중 빠른 날)부터 기산함
○ 주택에 대한 양도소득세 감면이므로 주택의 취득기준임

⑥ 임대 후 분양전환되는 임대후분양아파트도 감면대상에 포함되는지

□ 감면대상 미분양주택에 해당하지 아니함
○ 입주사실이 있는 주택은 감면대상에서 제외함

⑦ 계약시점에는 수도권과밀억제권역 밖이었으나 양도당시에는 수도권과밀억제권역에 해당된
경우 적용받을 수 있는 감면률은

□ 수도권과밀억제권역 밖의 감면률을 적용받아 5년간 발생한 양도소득세의 100%를 감면받을 수 있음
○ 건설업체와 최초로 매매계약을 체결한 시점을 기준으로 함

[자료원:기획재정부]
퍼오곳: 이택스코리아

[자료원 : 국세청]